Megtörténhetett, amire senki sem számított: az MNB legújabb jelentése feltárja az ingatlanpiac rejtett mozgatórugóit, és döbbenetes következtetésekre jut a lakásárak jövőjével, a befektetési hozamokkal és a befektetők viselkedésével kapcsolatban.
Aki most venne vagy eladna, annak kötelező olvasmány!
Minden baráti beszélgetés elkerülhetetlenül eljut az ingatlanpiac témájához, ahol két élesen elkülönülő vélemény uralkodik. Az egyik tábor szerint a magyarországi lakásárak már rég elszálltak, a drágulást kizárólag az állami támogatások és a kapzsi befektetők licitháborúja tartja fenn. Ők egy közelgő összeomlásra számítanak, amikor az árak visszatérnek a „megfizethető” szintre. A másik oldalon azok állnak, akik szerint a magyar lakások még mindig olcsók a régiós fővárosokhoz (Prága, Varsó, Pozsony, Zágráb, Belgrád) képest, és a tíz éve tartó áremelkedés a jövőben is folytatódni fog, garantálva a befektetési sikert.
Ki a hibás? Van-e egyáltalán „igazság” a vitában? A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss lakáspiaci jelentése most objektív adatokkal szolgál, hogy segítsen kialakítani egy reális álláspontot a valóságot illetően. Négy kulcsfontosságú grafikon elemzésével bemutatjuk, mi zajlik valójában a magyar ingatlanpiacon.
1. Elképesztő Árrobbanás: Öt Év Alatt Duplázódott a Lakások Értéke!
Képzelje el: az a lakás, ami a koronavírus-járvány idején 50 millió forintot ért, ma már 100 millióért kel el. És ez nem túlzás, hanem a kőkemény valóság! Az MNB lakásárindexe szerint ugyanis az idei harmadik negyedévben a budapesti lakások ára a 2020-as szint 196 százalékán, az országos átlag pedig döbbenetes módon 214 százalékán állt. Ha ez nem lenne elég, a jegybank további 6-7 százalékos drágulást prognosztizál az év végére, ami azt jelenti, hogy az árak még messze felülmúlhatják az eddigi rekordokat. Az elmúlt öt évben a magyarországi lakások ára brutálisan, messze az inflációt meghaladó mértékben növekedett.
2. Túlárazva, de nem kidurranva? A lakások túlértékeltségének rejtélye
Mit is jelent pontosan, hogy „túl drága egy lakás”? Az MNB hosszú évek óta elemzi ezt a kérdést öt különböző mutatóhoz viszonyítva, melyek a piaci árak indokolt szintjét hivatottak megbecsülni. Fontos kiemelni, hogy a „túlértékeltség” kifejezés nem azonnali „lufi kipukkanást” és zuhanó árakat sugall, hanem inkább egy korrekció valószínűségét, ami relatív leértékelődésben nyilvánul meg: a nominális árak nem esnek, de megáll a drágulás, vagy az inflációtól elmaradó ütemben folytatódik. Egy valóban nominális árcsökkenéshez olyan súlyos sokk kellene, mint a 2010-es évek elejének devizahiteles válsága.
A jegybank az alábbi mutatókhoz viszonyítja a lakásárakat:
lakásbérleti díjak
építési költségek
jövedelmek
megfizethető hitelösszegek
lakásberuházások volumene a GDP-hez viszonyítva
Az MNB adatai szerint a magyar ingatlanpiac a 2008-as válság előtt túlértékelt volt, majd fokozatosan alulértékeltté vált, olyannyira, hogy 2014-ben már 33 százalékkal olcsóbban lehetett lakáshoz jutni az indokolt szinthez képest. A 2010-es évek második felében azonban fordult a kocka: a lakásállomány gyorsan felértékelődött, és 2022 második negyedévében már 25 százalékkal drágábban kínálták az indokolt szinthez képest. Ekkor rövid ideig leértékelődés volt tapasztalható, majd tavaly ősszel ismét felpörgött a folyamat.
Az idei második negyedévben az öt indikátorból négy is a túlértékeltség irányába mutatott, a lakbérekkel való összehasonlítás egyenesen 43 százalékos túlértékeltséget jelzett. Az összesített túlértékeltségi indikátor így 18,8 százalékon állt. Figyelem! Ez az adat a második negyedévre vonatkozik, azóta pedig – mint láthattuk – az árak jelentősen emelkedtek, így a jelenlegi túlértékeltség bizonyára még ennél is jóval magasabb. A lakásárak jóval a fundamentumok által indokolt becsült árszint felett vannak.
3. A Bérbeadás Aranykora Lejár? Zsugorodó Hozamok és Állampapír-verseny
A lakáskiadás hosszú ideig biztos befektetésnek számított, de vajon ez még mindig igaz? Az MNB szakértői egy 60 négyzetméteres lakás megvásárlásával és kiadásával elérhető átlagos hozamot is elemezték (a személyi jövedelemadó levonása után, de egyéb költségek nélkül), és összehasonlították az állampapírok hozamaival.
Az adatokból kiderül, hogy vidéken hagyományosan magasabb hozamot lehetett elérni, mint Budapesten, ám mindkét régióban csökkenő trend figyelhető meg. Ennek fő oka, hogy az elmúlt években a bérleti díjak nem tudták tartani a lépést a lakásárak emelkedésével. A 2022 vége és 2023 vége közötti időszakban az állampapírok hozama jóval felülmúlta a lakáskiadásból származó profitot. Azóta az állampapírok hozama nagyjából megegyezik a vidéki lakáskiadáséval. Persze, az összehasonlítás torzít: az állampapír kockázatmentes, míg a lakáskiadás költséges és kockázatokkal jár. Ugyanakkor a lakástulajdonosok nem csak a bérleti díjon, hanem az ingatlan értékének növekedésén is nyerhetnek.
4. Befektetők Fordulója: Eladási Láztól Húzódik a Piac?
Augusztus végén, az Otthon Start program indulása előtt már felmerült a kérdés, vajon megéri-e még lakásba fektetni, vagy érdemesebb kiszállni azoknak, akik korábban vásároltak. Az MNB adatai most megvilágítják a befektetői magatartás változásait.
A grafikonok tanúsága szerint a budapesti lakásvásárlók 30-45 százaléka már hosszú ideje befektető, míg vidéken ez az arány 20-30 százalék között mozog. A legnagyobb fordulat azonban az eladói oldalon következett be: 2021 előtt nagyon kevés befektető vált meg ingatlanjától. Azóta viszont a befektetők aránya az eladók között szinte elérte a vevői oldalon lévő arányt.
Ez egy döntő változás! Az a korábbi állítás, miszerint a befektetők kizárólag felhalmozzák a lakásokat és ritkán adnak el, mára érvényét vesztette. Sőt, idén szeptemberben már Budapesten és vidéken is több lakást adtak el a befektetők, mint amennyit vásároltak! Ez azt jelenti, hogy több befektető ad el lakást, mint amennyit vesz.
Mit Jelent Mindez? Ingatlanpiaci Értékelés és Kilátások
A négy grafikon elemzése alapján az alábbi döbbenetes következtetések vonhatók le:
Az elmúlt öt évben a magyarországi lakások ára brutális mértékben, messze az inflációt meghaladóan drágult.
A lakásárak jelenleg jóval a fundamentumok által indokolt becsült árszint felett vannak, jelezve a túlértékeltséget.
A lakáskiadáson elérhető hozamok folyamatosan zsugorodnak, és egyre kevésbé versenyképesek más befektetési formákkal.
A befektetők magatartása gyökeresen megváltozott: már nem csak vásárolnak, sőt, idén szeptemberben már több ingatlant adtak el, mint amennyit vettek.
Ezek az adatok alapjaiban rengethetik meg az ingatlanpiaci várakozásokat és a befektetési stratégiákat. Vajon a végtelenségig tarthat-e még a lakásárak száguldása, vagy egy új korszak hajnalán állunk, ahol a befektetők már óvatosabban mérlegelik az ingatlanpiaci pozícióikat? A döntés az Ön kezében van, de a tények most már feketén-fehéren ott vannak!
Forrás: telex.hu
